离婚后的房产如何分割

据调查，去年上海有3万多对离婚。专家认为，这意味着近4万套房屋需要分割离婚财产。房子是夫妻双方的一大笔资产。虽然每个人都希望婚姻幸福，但不完美的婚姻是不可避免的。因此，离婚后，如何划分房子成为离婚者关心的问题。根据现行法律法规，离婚后的房屋分割主要分为房分割和产权房分割。公房分割公房承租人只有房屋使用权，没有房屋产权。因此，离婚时，法院只能裁定使用权所有权，不涉及房屋产权问题。1996年2月5日，最大人民法院发布了《最大人民法院关于审理离婚诉讼中公共住房使用和租赁若干问题的解释》的司法解释，专业对法院在审理离婚诉讼分割公共住房使用权的问题。（1）夫妻登记结婚前，公共所有权已在一方户下，离婚时，对方能否规定切分所有权？对于这一问题，最高法院的法律规定实行了详细情况、深入分析的原则。小编分析以下九种情况，财产所有权应由夫妻共同拥有。（1）一方婚前租赁的公共住房，婚姻关系持续5年以上的，另一方有权要求分割公共住房的利益。请注意，这里的一方在婚前获得时间，如果一方在婚后获得，另一方有权要求分割公共住房的利益。（2）婚前一方租赁的公共住房离婚时，双方均为本单位职工。换句话说，虽然夫妻结婚不到五年，但转到同一单位的，另一方也可以规定分割公共住房的利益。（3）一方婚前借钱投资建房，取得公房租赁权。婚后夫妻共同偿还贷款的，虽然公房购买时间为婚前，但由于婚后双方共同偿还贷款，另一方也有权要求分割公房利益。自然，这里有不清楚的地区，比如婚后共同还款多少钱，对方有权提出规定，是部分或全部，法律规定没有规定，法院根据案件酌情处理。（四）婚后一方或者双方取得公共住房租赁权的，无论谁是承租人，另一方都有权分割公共住房的利益。（5）婚前一方租赁的公共住房，婚后因租赁房屋被拆除而再次取得房屋租赁权的，虽然房屋是婚前一方租赁的，但只要婚后搬迁，新公共住房的应用利益共同。(6)夫妻单位投资共建或协同购买的共有房屋。（7）夫妻一方将本单位租赁的公共住房归还本单位或者另一方企业后，另一方企业另行更换公共住房的，换句话说，婚后更换的公共住房的所有权也由双方共有。(8)婚前双方均租有公房，婚后共同更换公房。(9)其他应认定为夫妻双方都可以出租的情况。这是一个弹性规定，法院有权自由裁量权。当法院认为将公共住房租赁权仅判给一方明显不公平或者有其他严重不当代价时，可以根据本条酌情处理。(二)公房所有权判给男方还是女方？根据最高人民法院的司法解释和实际业务经验，小认为法院在处理问题时主要遵循以下标准。(1)照顾抚养子女的一方。离婚后，孩子受到的伤害最大。为了保证孩子的健康发展，有稳定的生活条件，将公房所有权判给带孩子的一方是合理的。此外，根据最高人民法院的司法解释，两岁以下的儿童一般应被判处妇女抚养。(2)男女在同等条件下，照顾女性。这不是女性优先的问题，而是离婚对女性的伤害和打击通常比男性更大。据统计，目前离婚率高的年龄组有三个：第一阶段是刚结婚两年，进入围城，想出去；第二阶段是35岁，男性事业成功，有外遇，容易离婚；第三阶段是55到60岁，感觉生活，也自由轻松，容易有外遇，导致离婚。尤其是在第二个环节，离婚率相当高。(3)照顾残疾或生活困难的一方。(4)照顾无过错方。什么是过失？一般来说，主要是指离婚后是谁造成的。结合实际情况，关键情况是一方有婚外恋、赌博等不良习惯，或品德修养受损。（5）根据公房产权人（企业）的建议，判给男女。(三)公房所有权判给一方，另一方能否获得赔偿？（1）一方无权取得公房所有权的，不存在赔偿问题。（2）双方均有权取得公房所有权的，因为所有权最终只能判给一方，所以取房方需要向未取房方进行适当的赔偿。(四)如何定义适度赔偿标准？对此，目前的法律法规没有明确规定。就地方而言，如果公房发生搬迁，承租人最大可获得80%的拆迁费。因此，小认为是否可以参考搬迁，以获得一半的价格补偿对方。（5）有部分产权的公房，离婚时如何划分？根据最高人民法院关于婚姻法的新法律规定（二）第二十一条，离婚时，双方对尚未取得使用权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议，人民法院不得裁定房屋所有权，应当根据实际情况裁定由当事人申请。取得房屋产权证后，任何一方再次向法院起诉。私房分割结合实际，私房分割占离婚后房屋分割的大部分，情况十分复杂。关键可分为以下几类。（1）夫妻婚后注资（含贷款）取得房屋产权，离婚后如何划分房屋？这是最简单、最好的解决办法。首先，建立产权，无论房产证是一方的名字，还是彼此的名字，都是共同财产。二是确立产值，即房屋价值，按市场价格计算，不按当时购房合同金额计算。第三，区分利益和负债。如涉及贷款，应先将贷款部分拆除。比如一套房子的购买价是50万元，首付15万元，贷款35万元，现值60万元，贷款30万元。夫妻可分为60万元现值减30万元贷款后30万元，每人可分15万元。换句话说，取得房屋的一方应当向未取得房屋的一方支付15万元，取得房屋的一方应当单独偿还剩余的资金和利息。（2）夫妻一方婚前支付了全部房款，并取得了房产证，离婚时如何划分房屋？毕竟，夫妻一方婚前支付了全部房款，并取得了房产证，这样房子就是婚前房产。因此，离婚时，对方无权规定切分。《最大人民法院婚姻法》的法律规定(二)也是如此。（3）夫妻一方婚前按住房贷款买房，取得房产证，夫妻婚后共同还贷，离婚后如何划分？虽然房子是一方婚前购买的，但除夫妻另有约定外，婚后房子的升值部分和贷款部分应视为共同财产。需要注意的是，共同还款部分，无论是一方用个人工资还款，还是用对方工资还款，都应认定为夫妻共同财产。自然，如果一方确认其还款资产来自其婚前财产，则该部分不应被认定为夫妻共同财产。（4）夫妻一方婚前支付部分房款，但婚后取得房产证的，离婚后如何分割婚后共同还贷的房屋？事实上，房产证的取得与房屋产权所有权有关。小认为，虽然产权证书是产权证书，是证明房屋所有权关系的法律证据，但并不意味着婚后获得产权证书的房屋应该是婚后财产，或者将财产来源分为婚前和婚后两类。毕竟财产权益是婚前签订购房合同后取得的，房产证是婚前签订的购房合同和支付行为的结论。（5）夫妻一方婚前支付部分房款，婚后共同偿还贷款，或者一方用财产偿还，但房屋增值。离婚时，未取得房产证的房屋如何划分？根据最大人民法院《婚姻法》（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得使用权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议，不能协商的，人民法院不得裁定房屋所有权，应当根据实际情况裁定由当事人申请。取得房屋产权证后，任何一方再次向法院起诉。此外，最高人民法院第一人民法院建立了相关声明，法院不应裁定房屋产权的范围包括：（1）购买福利政策房屋；（2）购买商品房；（3）购买经济实用房。离婚时未取得房产证的，法院不得立即裁定房屋使用权。(6)父母参加注资购买的房子，孩子离婚后，房子如何划分？最大人民法院《婚姻法》第二十二条规定，（一）父母婚前注资视为对子女的赠与，除另有约定外；（二）父母婚后注资视为对夫妻的赠与，除另有约定外。结合实际情况，还有一种情况：离婚时，一方突然提出，买房的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据确认。对此，法院的一般做法是先看对方的心态。如果对方不承认，法院一般不会对债务是否成立进行实质性审查，因为债务人不能作为第三人参与起诉。因此，在这类案件中，法院在分割房屋的同时，会告知认为借款人可以另行起诉。(7)房产证有第三人的名字，离婚后房子怎么分？比如房产证除了夫妻双方的名字外，还有孩子的名字，或者父母的名字。在这方面，法院一般不会积极增加第三人，而是采取以下对策：（1）根据当事人的申请，房屋的部分财产分割不予审理，当事人另行起诉；（2）根据当事人的申请，暂停案件，通知当事人提起财产分析诉讼，然后根据财产分析判决结果分割夫妻共有部分的房屋。（8）婚前双方注资买房，但婚前取得的房产证只有一方的名字。离婚后如何划分房子？结合实际情况，男女恋爱期间感觉良好，婚前讨论买房。出于各种原因，买房合同和房产证只写了一方的名字，另一方没有写进去。结婚后，他们决定因婚姻破裂而离婚。此时，一方不承认另一方购房过度，认为该房屋属于婚前个人财产，未分割。一方利益法院在不能证明自己有注资，不给对方的前提下，保护不力。换句话说，即使一方真的付款，但不能确认注资行为，法院也很难裁定另一方给予适当的赔偿

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