高低配vs纯高层(开发商常见的高低配社区销售策略)

高低配一般是指一个社区内既有高层又有洋房，而纯高层就是社区内仅有高层。一般情况下，人们常常会陷入到这样的误区：有洋房的高低配社区品质更好。这也导致很多购房者会优先选购高低配社区。但是真实情况果真如购房者所想的那样吗？

一、开发商为什么喜欢高低配？

相比高层住宅，洋房具有更高的溢价能力。相同土地指标，做足容积率，总建面恒定，土地成本未变的前提下，高低配社区更能显著提高总货值收益。这也是开发商在满足控规的前提下，不遗余力的强推高低配社区的根本原因。

开发商常见的高低配社区销售策略：

（1）一期高层，二期洋房，三期高层紧跟。一期先推高层，保证现金流；二期推出洋房，通过洋房的高形象和高溢价能力，提升社区的整体溢价预期；三期借助洋房的溢价预期，高层提价，保证整体收益率。

（2）高层洋房齐售，交叉出货，互相掩护。以洋房的高形象，提升社区品质形象，以洋房的高价掩护促进高层销售，挤压高层快速跑量。

二、同样的容积率，如何判断社区更？

购房者需要了解一个基本的知识点，如果占地面积恒定、容积率恒定，那么总建筑面积恒定，高低配的社区因为有多层洋房的占比，为了做足容积率，必然导致单元数的增加，从而导致建筑密度的增加。增加建筑密度常见的方法有哪些呢？

（1）缩小楼间距。众所周知，其他条件相同的情况下，楼间距越大，房间的采光及通风效果越好。

（2）减少景观和公共绿化区域。由于建筑密度大，导致公共空间规划受限，很多景观或绿化就会被牺牲，这一定程度上压缩了业主的活动、娱乐空间。

（3）洋房花园侵占公共空间。一般来说，洋房都会设计私家花园，小的面积10平方米，大的超过20平方米，而这部分绿地也会牺牲整个社区的绿化率。

另外，从设计美观角度来看，同样容积率的社区，纯粹高层社区的院落空间会更完整，层次感更分明。活动空间、娱乐空间和休闲空间也更好排布。而“高低配”一定程度上会影响小区景观的完整性，设计上也面临更多不确定因素。

综上，高低配社区的舒适度并非如同购房者想象中的那么高。购房者要综合考虑各方面因素，然后再做出购房决定。

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